In de directe omgeving van station Arnhem Centraal is de aanpak van een aantal verouderde rijkskantoren aanleiding om met alle betrokkenen om tafel te gaan en de opgave breder te beschouwen. Een innovatieve manier van samenwerking tussen marktpartijen, gemeente en Rijk kan leiden tot meer en beter resultaat.

Het begon als een relatief simpele opgave: het Rijksvastgoedbedrijf wil haar kantoorpanden in het stationsgebied van Arnhem grondig aanpakken. De panden moeten duurzamer, uitgebreid opgeknapt en het is ook de vraag of de beschikbare vierkante meters nog wel allemaal nodig zijn. De rijkskantoren zijn bovendien niet (meer) goed verankerd in het stedelijk weefsel, constateert Peter Eitjes, projectleider bij het Rijksvastgoedbedrijf. Klaas-Jan Engelsma, gemandateerd opdrachtgever Masterplannen bij de Rijksoverheid: “De kosten van herhuisvesting en verduurzaming van een klein aantal panden zijn relatief erg groot. Met zo’n investering zou je méér willen doen, meer willen bereiken, voor meer mensen.” Na overleg met de gemeente Arnhem bleken er op het stadhuis ook nog een aantal ambities te liggen voor hetzelfde gebied. Thor Smits, programma-manager ruimte, mobiliteit, wonen en milieu bij de gemeente Arnhem: “De vraag vanuit het Rijksvastgoedbedrijf haakt aan bij allerlei zaken die al spelen. Er lag op stedenbouwkundig niveau bijvoorbeeld een verzoek van Museum Arnhem en netbeheerder Alliander om de langzaam verkeer-verbinding langs het spoor meer kwaliteit te geven.” Smits: “Vanuit ons als gemeente is er dus zeker grote bereidheid om als partner mee te denken hoe we zaken kunnen combineren om meer en beter resultaat te halen.”

Integrale benadering

Het draait om de integrale benadering van een opgave, zegt projectleider Peter Eitjes van het Rijksvastgoedbedrijf. “We willen in een vroeg stadium om tafel met iedereen die bij het gebied betrokken is: bewoners, bedrijven, overheden, (nuts)bedrijven enzovoorts. Het is de bedoeling dat het voor alle stakeholders iets oplevert waar ze blij van worden. Dan kun je denken aan verduurzaming, van het aardgas af, energietransitie, gezonde en circulaire gebouwen (‘geen afval en geen uitval’, meer woningen door gebouwtransformatie, betere looproutes, nieuwe en kwalitatief betere openbare ruimte. Als er voor iedereen iets te halen valt, is het voor alle betrokkenen de moeite waard.” Thor Smits: “Het Atelier Rijksbouwmeester wordt nu bijvoorbeeld betrokken bij de aanpak van de openbare ruimte. Hoe je de restruimte betekenis kan geven en er iets creatiefs mee kunt doen. Dat is voor ons als gemeente natuurlijk interessante nieuwe input.”

Toekomstwaarde

Toekomstwaarde en partnerschap zijn sleutelbegrippen bij deze nieuwe vorm van samenwerking, zeggen de betrokken partijen. Peter Eitjes: “Nieuwe en brede coalities zijn nodig om verder te komen en stappen te maken. Je hebt je omgeving nodig om je doel te bereiken, bijvoorbeeld op klimaatgebied. Schaalgrootte is nodig voor energietransitie. De wens uit het regeerakkoord om alle rijkskantoren energieneutraal te maken, is nauwelijks haalbaar bij een gemeentelijk monument als ons kantoorgebouw aan het Stationsplein West in Arnhem. Door synergie met de omgeving heeft die opgave juist wel kans van slagen.” Thor Smits: “De ambities die we hebben als gemeente, als rijk en als maatschappij, die krijg je simpelweg niet meer alleen voor elkaar. Die opgave is zo groot, dat lukt alleen door samen te werken.” Bovendien, zegt hij: “Samen de stad maken: met bedrijven, overheden, bewoners en gebruikers. Dat doen we liever dan dat als alles klaar is, de vraag komt: doen jullie dit of dat dan nog even in de openbare ruimte.” Peter Eitjes: “Toekomstwaarde is belangrijk. Gebouwen moeten een adaptief vermogen hebben, functie- veranderbaarheid is belangrijk: hoe creëer je daarvoor de voorwaarden, daar moet je in een vroeg stadium over nadenken zodat dat later makkelijker kan.”

Contact en contract DOEN, zoals de nieuwe vorm van samenwerking heet, gaat over ‘partnerschap’ zegt Engelsma. Één van de motto’s die erbij past is ‘contact gaat voor contract’. “Het is een manier van denken die tot een ander soort en betere resultaten leidt”, verwacht Eitjes. “In eerste instantie gaat het om de bedóeling van de afspraken, niet om wat er op papier staat. Wat willen we bereiken, dat staat centraal. Daarom heet het DOEN. Het gaat eerst om het contact, en pas later in het proces gaan we het contract tekenen. We willen met alle betrokkenen onderzoeken of het ook anders kan. Dusook met de bedrijven en toeleveranciers. We willen het anders doen dan de ‘wij-zij’-contracten, zoals we die nu toch nog voornamelijk kennen. We willen naar ‘wij’-contracten, naar ‘alliantiecontracten’. Het gaat om je aan elkaar verbinden, ook ná de bouw/verbouwing. Denk aan voorzieningen op ICT-gebied. Alles wat je nu bedenkt, is al verouderd bij oplevering. Dus je wilt een partij aan je binden die met je meedenkt, ook na de oplevering.”

Tussenresultaat

De samenwerking bevindt zich nog in een pril stadium, zeggen gemeente en rijk. “We constateren nu dát er in dit gebied iets te doen is, maar wat we precies gaan doen weten we nog niet.” Klaas- Jan Engelsma vervolgt: “Het is een andere manier van denken. Je kunt niet alleen als klant eisen neerleggen, je moet er samen uitkomen. Dat betekent dat je meer van elkaar moet weten, inzage moet hebben in elkaars verdienmodel. Eerlijk werk voor een eerlijke prijs; dat hoort hierbij.” En wanneer kan het lintje worden doorgeknipt? Engelsma: “Eind 2023 is de streefdatum om het tussenresultaat op te leveren. Geen eindresultaat: je blijft na de oplevering als partners bij elkaar betrokken. Dit is één cluster, maar we hebben een manifest met Arnhem opgesteld waarin we op het niveau van de stad als geheel, in vier clusters, zo aan het werk willen, ook met de provincie erbij.” Opschaling binnen de stad is dus de bedoeling, maar voor Eitjes reiken de ambities nog verder. “Het Rijksvastgoedbedrijf kan de ervaringen die wij hier opdoen, toepassen op andere locaties in het land die om een integrale benadering vragen. Met de inbreng van vastgoed van overheden en door goede samenwerking met marktpartijen krijgt de DOEN-methodiek zo steeds meer waarde.”

“Vanuit het bedrijfsleven willen wij graag meedenken over hoe je dit soort opgaves aan kunt pakken. Vanuit de technologie geredeneerd: wat kun je doen om de doelen rondom duurzaamheid en een gezond binnenklimaat te halen? Hoe kun je langdurige waarde creëren voor de gebruikers en de omgeving van de gebouwen? Ook voor ons zijn partnership en toekomstwaarde belangrijk. Als je met partnerships werkt, word je meer gezamenlijk verantwoordelijk voor de langere termijn. Zo moeten we meer in consortia gaan denken. Consortia waarin een diverse groep bedrijven, zoals ontwerpers, installatie- en bouwbedrijven en toeleveranciers op gelijkwaardige niveau, samen met rijk, gemeente, eindgebruikers en in het geval van Arnhem ook buurtbewoners, integrale plannen maakt. Het vraagt wel meer van marktpartijen. Nu is het nog regelmatig zo dat de éne partij levert en de andere partij het onderhoud doet en dat daar een harde knip tussen zit. Als je niet alleen de installatie levert, maar ook onderhoud en service in de gebruikersfase, dan wordt de link hechter tussen klant en leverancier.”

Rik van Berkel, Cluster manager Built Environment, FME

Scroll naar top